전세 계약 시 주의해야 할 사항 및 체크리스트

최근 들어 부동산 시장이 과열되면서 전세매물을 찾기가 하늘의 별따기인데요. 또한 전세가격이 하락하면서 이전에 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 역전세난이 발생하고 있는데요. 어렵게 구한 전셋집 잘못 계약하면 큰 손해를 입을 수 있으니 꼼꼼하고 신중하게 따져보고 결정해야 한다. 전세계약 시 주의해야 할 사항들에 대해 알아보자.

전세계약 시 주의해야할 사항들

전세 계약 전 체크 리스트

1. 전세로 입주하고자 하는 현장을 직접 방문하여 불법, 무허가 주택인지 확인한다.

전입신고를 할 수 없는 무허가. 불법 건축물은 '주택임대차보호법'적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의해야 한다.

2. 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 조심해야 한다.

 

부동산테크

국토교통부 실거래가 공개시스템

부동산테크나 국토교통부 실거래가 공개시스템, 부동산정보 사이트를 혹은 복수의 중개업소 방문을 통해 적정 매매가와 전세가 시세를 확인할 수 있다. 

3. 또 하나의 중요한 것은 보증금을 돌려받지 못할 위험상황을 예방하기 위하여 임대인의 세금 체납 여부를 확인해야 한다.

국세는 세무서(또는 홈텍스), 지방세는 주민센터(또는 위텍스)에서 임대인의 미납내역을 확인할 수 있다.(임대인 동의 필요)

전세 계약 체결 시 (계약당일)

1. 임대인(대리인) 신분 확인

임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있다.

등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인, 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장, 인감증명서 등을 확인하고 보증금을 입금할 때에도 임대인(또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체해야 한다.

2. 공인중개사 정상영업 여부 확인

미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없으므로 꼭 공인중개사 정상영업 여부를 확인해야 한다.

국가공간정보포털에서 공인중개사 등록 및 정상 영업 여부를 확인할 수 있다. 

국가공간정보포털

3. 주택임대차 표준계약서 활용

계약체결 시 주택임대차 표준계약서를 활용해서 계약을 체결해야 한다. 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있다. 또한 계약 후 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시해야 한다. 

주택임대차 표준계약서는 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 다운로드해서 활용할 수 있다.

국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템

전세 계약 체결 후

'부동산거래신고법'제6조의 2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 한다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리하다.

전세 계약서 지침해서 관할 주민세터를 방문하거나 부동산거래관리시스템을 이용해 신고를 하면 된다.

잔금 및 이사 후 유의사항

전세 계약 체결 후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인한다. 또한 이사 갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급한다.

'주민등록법'제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생한다. 

전입신고는 주민센터 방문 신고 또는 정부 24에서 온라인 신고를 하면 된다.

정부서비스 | 정부24

전세보증금 반환 관련 사고 발생 시 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 보증기관에 문의하여 보증상품에 가입하는 것도 나쁘지 않다. 보증기관으로는 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등이 있다.

 

이상 전세계약 시 체크할 부분 주의사항들을 정리해 봤다. 큰 금액인 만큼 전세계약 시 꼼꼼히 체크하고 또 체크해 보자.

전세사기 피해 발생 시 문의처도 함께 알아두면 유용하게 쓸 수 있다.